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概論新冠肺炎對高雄房地產109年第一季影響分析
 

概論新冠肺炎對高雄房地產109年第一季影響分析     新冠肺炎於去年12月自中國爆發以來,先是臨近亞洲國家受波及,然後是伊朗、義大利相繼淪陷,接著全境擴散,現在世界許多國家都無法幸免於難,據報載,截至3月21日止,全球已超過27萬人確診,超過1萬人死亡,中央流行疫情指揮中心也於同日公布,台灣出現新冠肺炎第二例死亡病例,累積確診數為153人。

    此疫情對於產業鏈、運輸業、旅遊業、餐飲百貨業等帶來了巨大的衝擊,股匯市也呈現空頭走勢,有學者指出,此波疫情所帶來的經濟損失,很可能超過2008年金融海嘯的影響,並呼籲各國預作準備;中央銀行已於本月19日召開理監事會議,會後宣布降息一碼,這次利率下修後,不僅終結利率「連14凍」,更跌破金融海嘯時期的數字,創歷史新低,為的是減緩疫情所造成的損害;然而今年房地產的黃金329檔期將至,這次的疫情是否也連帶影響不動產市場?本文試就本市房地產買賣移轉的棟數、新成屋及中古屋移轉比例的統計並收集坊間業者看法,來探討新冠肺炎對本市今年第一季房地產影響。

 

一、就移轉件數及棟數來看,第一季預估將有2成跌幅,但整體仍高於105年水平

(一)在移轉「件數」方面

從表一的統計數字中可以發現108年第一季買賣移轉合計10,857件,是近5年來第一季移轉件數最高量另統計今年(109)年1月至3月20日止,合計7,961件,兩者相較,約略下跌26.67%,若與106年及107年第一季相比亦是下跌惟仍高於105年總統大選當時的移轉件數6,866件,超過15.95%。

 

 

1

2

3

第1季
件數合計

105

2,454

1,591

2,821

 6,866

106

3,027

2,470

3,667

 9,164

107

3,662

2,217

3,601

 9,480

108

4,185

2,294

4,378

 10,857

109

2,705

3,051

2,205*

 7,961

與108年第一季比較     (去年同期)

-26.67%

與105年第一季比較 (總統大選年度)

+15.95%

表一   :打*部分僅統計至3月20日止 )

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(二)在移轉「棟數」方面

從表二的統計數字中可以發現108年第一季移轉合計9,304棟,是近5年來第一季移轉棟數最高量另統計今年(109)年1月至3月20日止合計6,824棟,兩者相較,約略下跌26.65%,若與106年及107年第一季相比亦是下跌,惟仍高於105年總統大選當時的移轉件數5,713棟,超過19.44%

 

 

1

2

3

第1季
棟數合計

105

2,092

1,260

2,361

5,713

106

2,518

2,129

3,118

7,765

107

3,107

1,889

3,033

8,029

108

3,519

1,977

3,808

9,304

109

2,288

2,638

1,898 *

6,824

與108年第一季比較     (去年同期)

-26.65%

與105年第一季比較 (總統大選年度)

+19.44%

表二  (註:打*部分僅統計至3月20日止 )

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(三)小結

不論從移轉件數或棟數來看,此波疫情很可能造成本市今年第一季表現不佳,件數及棟數與去年同期比較,預估將下跌2成左右,惟不動產買賣從簽約至過戶完畢,至少需要1個月,所以3月份的移轉數量,很有可能是去年12月或今年1月已完成簽約的案件,而當時疫情並不像現在險峻,所以本市房地產是否已受疫情影響,從移轉件數或棟數來看,確有些微影響,至影響的廣度或深度,仍待後續觀察

二、疫情是否會影響新成屋及中古屋買賣移轉情形

從表三來看,自韓市長上任以來屋齡在5年以下的新成屋,不論是108年第一季、第四季及109年第一季,移轉的棟數佔當季總移轉棟數,始終維持在3成以上,而16年以上的中古屋買賣或有消長,但仍維持在2成左右的範圍,屋齡在6~15年的中古屋也是在1成左右,因此初步判斷,本次疫情尚無影響新成屋或中古屋移轉情形,推認新成屋或中古屋不動產價格尚未鬆動,買方仍持續觀望,建商或原房屋所有權人或許仍樂觀期待疫情會很快結束,自住性剛性需求不會減少,因而尚未出現?售現象,所以疫情對於今年第一季新成屋或中古屋移轉情形,不論與去年同期或去年第四季來做比較,縱然數量已有下降但類型尚無明顯差異

新成屋及中古屋買賣移轉棟數比例統計表   (表三)

       月份
屋齡

108年第一季

108年第四季

109年第一季
(統計至3月20日)

5年以下

41.34%

33.05%

30.43%

6~15

11.19%

12.72%

13.12%

16~30

24.96%

28.04%

27.85%

31年以上

22.51%

26.19%

28.60%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

三、民間業者對於疫情是否影響本市今年第一季房地產看法

    民間業者向來是最能嗅到風向的,以下是收集不同業者對於此次疫情是否影響高雄房地產的看法,以供參考。

(一)不動產開發公會的看法

根據高雄市不動產開發公會理事長黃?輝表示自2019年下半年起台灣房市因中美貿易大戰帶動大量台商資金回流加諸選舉後政治局勢安定的催化下2020年不僅能延續2019年的多頭市場且多項指標創新高如全年產權移轉近30萬棟創5年新高等等顯示市場回溫,雖然新冠肺炎的攪局帶給民眾不少恐慌,但疫情的影響應該只限於短期而已,長期來說,房地產市場仍是榮景一片

(二)不動產代銷業者的看法

根據高雄市不動產代銷經紀商業同業公會常務監事,同時也是景銳國際有限公司總經理謝哲耀表示,每年329檔期是預售屋及新成屋開春後第一個房市銷售的黃金檔期,但今年踫上疫情的關係,從過年後到現在,高雄各案場的來客數確實有遞減現象,成交量也跟著下滑,業者紛紛取消大型促銷活動或記者會,甚致將推案延後推出,不過以過往經驗來看,高雄一年大約可成交8000棟新屋量,但現在高雄新成屋只剩4500棟左右,後續只要疫情能受控制,那麼自住型的剛性需求仍在,價格應不致變動太大。

(三)不動產仲介業者看法

高雄市不動產仲介經紀商業同業公會發言人鄭?峰表示,每年1~3月其實是仲介業者淡季,因為這段期問遇到過年及學生開學註冊等情形,在看屋人數上本來就會比較少,而這波疫情也導致原本看屋的人數大略減少5%~10%左右,還在可接受範圍內,但觀察的重點,可能要落在4~6月的時候,因為那是進入中古屋買賣的傳統旺季,倘若屆時疫情沒有減緩,甚致更糟的話,購屋需求勢必下降,先求溫飽,投資客也可能提前賣房救股,使得價格下跌。

(四)不動產估價業者看法

元一國際不動產估價師事務所所長兼台灣歐萬資產顧問股份有限公司董事長邱俊元表示,疫情雖然來勢匈匈,但是短期間,對於高雄不動產價格的影響尚難估計,而且現在利息調降下來,反而變成一股推力,加上原物料、工資等成本並未減少,縱然需求可能走緩,但在一季裏價格變化是不會太波動的,特別是住宅用地,而工業用地卻因為外資回台效應,相對來說,價格仍有支撐點;目前影響最大的,應該是商業用地,百貨商場及餐飲業者在這波疫情中,首當其衝,撐不下去的,只能關門,很可能連帶房屋租金下跌,牽動房地價格。

 

四、結論

    房地產本身就具有不可移動性、差異性、使用多樣性及高價值性等特徵,尤其在通貨膨脹期間,更具有抗跌性[1],因此,雖然發生新冠肺炎事件,本局第一季土地標售共釋出10標土地,結果擊出全壘打,全數標出,甚致有建商大手筆購地,其溢價率高達43.96%,可見建商無畏疫情擴散,仍持續加碼投資高雄,對高雄深具信心,然觀察本次疫情發展至今約莫3個月左右,各行各業或多或少都已受到大小不等的衝擊,特別在這全球化的時代,因為疫情關係,各國多採鎖國封境的策略,很可能造成斷?危機,因此,若說房地產不受影響,其實是言之過早,清華大學科學管理學院榮譽講座張金鶚教授在他的專欄內更提到「…疫情造成國內外的股巿大幅下挫,失業率增加,投資與消費需求無力支撐,房市泡沫化將更為明顯」;綜上,本文建議民眾及業者切勿過度樂觀或悲觀,進而造成財富不當配置或心生恐慌縱然現在不論就各種數據或業者說法來看,今年第一季移轉數量與去年同期相比,初估下降2成,尚在可接受範圍內,新成屋或中古屋移轉棟數比例也無太大變化,而且受到台商回國置產,生產線移回台灣及利率下降的因素,業界普遍認為疫情對高雄房地產僅為短期影響,但畢竟時間不是站在我們這邊,黑天鵝何時飛走,沒人說的準,我們應當審慎以對。

 

[1] 顏聰玲(2004),《不動產市場分析與預測》

 

 

 
發表人:高雄市政府地政局
刊登日期:109/12/16
點閱次數:19570
 

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