不動產最新法令- 修正「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」，自中華民國一百零九年九月一日生效

修正「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」，自中華民國一百零九年九月一日生效

修正「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」，自中華民國一百零九年九月一日生效。壹、修正目的查本部依租賃住宅市場發展及管理條例(以簡稱本條例)第5條第1項規定，於107年6月27日公告施行非具消費關係之「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」(出租人非企業經營者適用)，嗣因本部依消費者保護法第17條第1項規定，於106年1月1日施行之「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」(出租人為企業經營者適用)，已配合本條例相關規定修正，為齊一住宅租賃雙方權利義務關係之規範，非具消費關係之「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」，亦應配合作一致性修正，以全面保障租賃雙方權益。貳、修正意旨及效益本契約共計修正21點，茲就修正內容重點與其效益說明如下：一、強化租賃雙方權利義務關係為保障租賃雙方權益，本租賃契約訂明租賃期間至少30日以上；出租人於租賃期間不得藉任何理由要求調漲租金；電費由承租人負擔者，應區分夏月(6月至9月)及非夏月每度電費之金額及其計收均不得超過台灣電力股份有限公司所定當月用電量最高級距之每度金額；租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還房屋時，出租人應返還押金或抵充租約債務後之賸餘押金；承租人轉租應經出租人同意；出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為，承租人不得拒絕，及於修繕期間不能居住使用，得請求扣除該期間全部或一部之租金；租賃關係消滅時，出租人應結算租金及相關費用並會同承租人辦理點交，及應明示不以不定期限繼續契約之意思表示；租賃雙方得提前終止租約之情事；遺留物處理程序及得由押金扣除處理費用等。二、促進租賃市場交易安全本租賃契約較坊間之契約公平合理，避免租賃雙方受到不平等契約條款之影響，除具有減少住宅租賃糾紛發生、避免爭訟之功能外，並有助於租屋市場之交易安全。三、提供租賃雙方公平交易機制，兼顧租賃雙方權利義務透過契約之公告實施，提供租賃雙方公平交易機制，大幅提升住宅租賃雙方權益保障，提升租屋者消費意識，適度引導租屋市場健全發展。參、預告期間人民意見之處理：本契約預告期間為109年7月15日至7月22日，預告期間，有2位民眾表示不同意見，分述如下：一、1位民眾於「公共政策網路參與平臺」留言，建議應約定事項第14點（租賃住宅之返還）修正為「前項契約終止，定期點交日若租賃任一方未會同，經對方定相當期限催告仍不會同者，視為違約論，對方得向任一方請求按日租金計算之違約金至會同點交完竣為止，不得異議。」本部基於應約定事項第14點係參依租賃條例第12條第1項規定意旨訂定，其目的係為避免租賃關係消滅（包括租期屆滿或租賃契約終止），承租人先行遷離租屋處或不願配合返還租賃住宅，衍生租賃糾紛，故明定租賃雙方負有共同完成點交之義務及未依約點交之效果，以免租賃關係處於不確定狀態，影響租賃住宅當事人之權益。民眾建議以違約論請求收取違約金至會同點交完竣為止，尚無法解決租賃關係消滅後之後續遺留物處理等問題，故提案人意見不予採納。二、另有1位民眾建議略以，建議為如有應約定事項第16點第1項第2款、第3款，承租人遲付租金或積欠管理費等達2個月之租金額，且經催告仍不支付時，出租人預收之租金可不予返還。本部基於租賃條例第7條第2項規定，出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。亦即得抵充租賃契約所生之債務，僅限於押金，尚不包括出租人已預收之租金，況如承租人已預付租金，尚不致有積欠租金之情事，故提案人意見不予採納。

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住宅租賃契約應約定及不得約定事項(109.8.14令修，109.9.1生效)

發表人：內政部

刊登日期：109/08/19

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